Налоговый вычет за дом и участок: как вернуть до 650 000 ₽

Купили или построили дом? Тогда часть НДФЛ, который вы уже отдали государству, можно забрать обратно. Потолок при ставке 13% такой: 260 000 ₽ с расходов на сам дом и участок плюс 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. В сумме 650 000 ₽ на одного человека, и у каждого из супругов лимит свой. С домом всё запутаннее, чем с квартирой: тут и земля, и недострой, и садовые дома, и сделки с родственниками. Разберём эти случаи по очереди на примере пригородов Иркутска, где с ними сталкиваются многие.

Что такое налоговый вычет за дом и участок и как он работает

Налоговый вычет за дом возвращает вам ваш же уже уплаченный НДФЛ в пределах лимитов на расходы по покупке или строительству жилого дома и участка под ним. Правила прописаны в ст. 220 и 221.1 НК РФ. Деньги берутся из вашего налога, стоимость дома здесь ни при чём. Если НДФЛ вы не платили, возвращать нечего.

Вычет складывается из двух частей:

• Основной считают с расходов максимум в 2 млн ₽. При ставке 13% выходит до 260 000 ₽, и сколько бы ни стоил дом, эта планка не сдвинется.
• По ипотечным процентам база ограничена 3 млн ₽, это до 390 000 ₽ возврата. В расчёт идут только фактически уплаченные проценты, тело кредита не учитывается. Для кредитов, взятых до 1 января 2014 года, правило другое: там проценты принимают к вычету без ограничения суммы.

С 2025 года шкала НДФЛ прогрессивная. Доход до 2,4 млн ₽ в год облагается по 13%, всё, что выше, по 15% и больше. По повышенной ставке вернут только налог с той части дохода, которая по ней и облагалась. Если укладываетесь в 2,4 млн, считать будут по 13%.

За какой дом и участок можно получить вычет

Объект должен находиться в России, а подходят такие варианты:

• жилой дом;
• доля в жилом доме;
• недостроенный жилой дом;
• земельный участок под ИЖС;
• участок, на котором стоит покупаемый жилой дом.

Почти у каждого пункта есть подводные камни.

Начнём с земли. Купили участок под ИЖС, а строиться ещё не начали, и вычет по нему заявить пока нельзя. Право появится в момент регистрации собственности на дом, причём в реестре должны числиться и дом, и участок.

С недостроем всё решает одна строчка в договоре купли-продажи. Если там прямо написано, что продаётся незавершённый строительством дом или дом без отделки, расходы на достройку и отделку войдут в вычет. Нет такой формулировки, и учтут только цену покупки.

Садовые дома под Иркутском — отдельная история. В СНТ их часто берут как основное жильё: свет есть, вода есть, зимовать можно. Налоговой на это всё равно. Её интересует только статус объекта в ЕГРН, а коммуникации и возможность прописаться роли не играют. Пока дом садовый, вычета нет. Сначала его признают жилым по процедуре из постановления Правительства РФ № 47, потом меняют сведения в ЕГРН, и выписку с новым статусом лучше иметь на руках до подачи документов. Иначе отказ почти гарантирован.

Кто может получить вычет, а кто нет

Условий два:

1. Вы налоговый резидент РФ: провели в России не меньше 183 дней в году.
2. У вас есть доход, с которого удерживают НДФЛ: зарплата, сдача жилья в аренду, продажа имущества и т. п.

У пенсионеров без облагаемого дохода есть лазейка. Остаток вычета они могут перенести на три года, предшествующие году его образования, и вернуть налог с зарплаты, которую получали ещё до пенсии.

Вычета не будет у таких людей:

• ИП на УСН или патенте, если других доходов под НДФЛ у них нет;
• нерезиденты;
• самозанятые без дохода, облагаемого НДФЛ;
• покупатели, взявшие дом у взаимозависимого лица по ст. 105.1 НК РФ, например у близкого родственника.

С работодателем тоже бывает тонко: если продавец связан с вами должностным подчинением, сделка может попасть под то же ограничение. Тут придётся сверить свою ситуацию с критериями ст. 105.1.

Размер вычета: как рассчитать сумму возврата

Формулы при ставке 13%:

• расходы на дом и участок (не больше 2 млн ₽) × 13% = основной возврат
• уплаченные проценты (не больше 3 млн ₽) × 13% = возврат по процентам

Если часть вашего дохода облагалась по повышенной ставке, налог с этой части возвращают по ней же.

Есть ещё годовой потолок, и про него часто забывают. За год вернут не больше того НДФЛ, что вы за этот год заплатили. Скажем, с зарплаты удержали 120 000 ₽ — столько и получите, а остаток переедет на следующие годы. Срок переноса не ограничен. При окладе 50 000 ₽ в месяц налога за год набегает 78 000 ₽, так что вычет растянется на несколько лет.

Ситуация	Расчёт	Возврат
Дом за 5 млн ₽	2 млн × 13%	260 000 ₽
Раньше получили вычет за квартиру за 1,5 млн ₽, теперь купили дом	(2 млн − 1,5 млн) × 13%	ещё 65 000 ₽
Супруги купили дом за 7 млн ₽	по 2 млн × 13% на каждого	520 000 ₽ на двоих
Проценты по ипотеке 3 млн ₽ и больше	3 млн × 13%	390 000 ₽ на человека, 780 000 ₽ на супругов

Недобранный основной вычет можно перенести на другой объект, если право на первый возникло после 1 января 2014 года. С процентами строже: их дают только по одному объекту. Если вы уже заявляли вычет по квартирной ипотеке, по дому его не будет, даже если лимит выбран наполовину.

Супругам проще. У каждого свой лимит, а с 2014 года вычет считают по фактическим расходам каждого собственника, без привязки к долям. Родители, оформившие доли на несовершеннолетних детей, тоже ничего по долям не делят.

Какие расходы на строительство и покупку можно включить в вычет

В налоговый вычет за строительство дома идут:

• проектная и сметная документация;
• строительные и отделочные материалы;
• работы подрядчиков и бригад, в том числе достройка и отделка;
• подключение к электричеству, водопроводу, газу и канализации.

А вот это не пройдёт:

• мебель и услуги дизайнера;
• хозпостройки вроде гаража, сарая, бани или забора;
• сантехника и оборудование;
• перепланировка и реконструкция;
• расходы на оформление сделки.

Всё, что оплачено не из вашего кармана, из суммы вычета вычитают: материнский капитал, субсидии, деньги работодателя и других людей. Дом за 4 млн ₽, часть которого закрыли маткапиталом, даст вычет только с того, что вы внесли сами. Если ваша доля больше 2 млн, работает обычный лимит.

Строите своими силами? Тогда храните каждый чек и каждую платёжку на материалы, а с бригадой оформляйте договор и рассчитывайтесь под расписку или переводом через банк. Расход без бумажки налоговая не увидит.

Когда возникает право на вычет и в какие сроки подавать документы

Право появляется в году регистрации собственности по выписке ЕГРН, а дата оплаты роли не играет. При покупке по ДДУ отсчёт идёт с даты акта приёма-передачи.

Дальше всё зависит от способа:

• декларацию 3-НДФЛ подают со следующего года: если дом зарегистрировали в августе, ждите января;
• через работодателя можно начать сразу после регистрации, в том же году.

Само право не стареет. Дом, оформленный пять или десять лет назад, тоже даёт вычет. Ограничение в другом: по декларации налог вернут только за последние три года.

Документы для оформления вычета за дом

Для налогового вычета за покупку дома понадобятся:

• договор купли-продажи дома и земли или ДДУ;
• акт приёма-передачи, если покупали по ДДУ;
• выписка из ЕГРН;
• платёжки: банковские выписки, чеки, расписки продавца;
• договоры подряда и документы на материалы, если строили;
• кредитный договор, график платежей и справка банка об уплаченных процентах, если брали ипотеку.

Покупатель по договору и плательщик по платёжкам должны совпадать. Если дом записан на одного, а платил другой, по этим платежам вычета не будет. Исключения есть только для супругов и детей, о них шла речь выше.

Как получить налоговый вычет за дом: три способа

Самый быстрый путь — упрощённый порядок через личный кабинет налогоплательщика. Он доступен не всем: заявление появляется, только если банк передал сведения о сделке в ФНС. Декларацию заполнять не нужно, заявление собирается из этих данных само. Проверка заявления длится до месяца (при необходимости налоговая может продлить её до трёх), решение принимают в течение трёх дней после проверки, деньги приходят в течение 15 дней (ст. 221.1 НК РФ, разъяснения ФНС).

Классика — декларация 3-НДФЛ по итогам года с пакетом документов. Камеральная проверка тянется до трёх месяцев, после неё на едином налоговом счёте появляется положительное сальдо, и тогда вы пишете заявление на возврат.

Третий вариант — через работодателя. В ИФНС подаётся заявление о подтверждении права на вычет (форма по КНД 1150074 из приложения № 5 к приказу ФНС от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@). В течение 30 дней ФНС отправляет работодателю уведомление, бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ, и зарплата приходит целиком, пока не выберете вычет за год.

Когда могут отказать в вычете

Чаще всего отказывают по таким причинам:

• продавец оказался близким родственником или другим взаимозависимым лицом;
• платил не собственник;
• часть расходов закрыта маткапиталом, субсидией или деньгами работодателя;
• в договоре на недострой нет слов «незавершённый строительством» или «без отделки», а вы заявили достройку;
• садовый дом так и не перевели в жилой, и в ЕГРН он садовый;
• заявлен участок, дом на котором ещё не зарегистрирован;
• нет платёжных документов;
• вычет по процентам уже получен по другому объекту.

Договор мены с доплатой поводом для отказа не считается.

Частые вопросы

Я уже получал вычет за квартиру. Дадут ли за дом? Да, если лимит в 2 млн ₽ выбран не полностью и право на первый вычет возникло после 1 января 2014 года. Остаток доберёте по дому. Вычет по ипотечным процентам, уже заявленный по квартире, второй раз не дадут.

Участок купил давно, дом построил позже. Как быть с расходами на землю? Заявляйте их вместе с расходами на дом, когда зарегистрируете на него собственность. До этого по участку ничего не положено.

Можно ли включить баню, забор, подключение к сетям? Баня, забор, гараж и сарай мимо. Подключение к воде, электричеству, газу и канализации входит. Если не уверены насчёт конкретных работ, задайте себе один вопрос: это подключение дома к сетям или нет?

Дом купили с маткапиталом и ипотекой. Что останется к вычету? Маткапитал вычитают целиком. Ваши деньги и кредитные идут в основной вычет в пределах 2 млн ₽, а проценты по ипотеке считаются отдельно, в пределах 3 млн ₽.

За сколько лет назад можно вернуть налог? По декларации вернут за последние три года. Право на вычет при этом не сгорает, так что подать документы можно и спустя много лет после покупки.

Текст: редакция «Посёлки 38». Нашли ошибку или устаревшие данные — напишите нам.